8 800 555 25 18
ЗВОНОК ПО РОССИИ БЕСПЛАТНЫЙ
+7 861 2 777 888
ДЛЯ ЗВОНКОВ ИЗ-ЗА ГРАНИЦЫ
28.06.2010

БИЗНЕС ЖУРНАЛ № 6(119) 2010 г. опубликовал статью «В открытом доступе», в которой Председатель Правления КБ «Кубань Кредит» ООО Е. С. Простякова выступила экспертом по вопросам ипотечного кредитования.

В открытом доступе

В 2009 году Краснодар вышел на третье в России место по объему строящегося жилья. При этом городской рынок ипотечного кредитования сократился в четыре раза. Кредитные организации постепенно возобновляют программы по ипотечным кредитам, но рынок первичного жилья все еще существенно проигрывает вторичному.

Вторичное жилье пользовалось на ипотечном рынке гораздо большим спросом и в лучшие времена. «Первичное жилье не было флагманом ипотечного рынка из-за более высоких рисков выдачи кредитов на недостроенные объекты по сравнению с жильем в собственности, — подтверждает директор по розничному бизнесу Южной дирекции Банка Сосьете Женераль Восток (BSGV) Дмитрий Вощенко. — А осенью 2008 года ипотека первичной недвижимости и вовсе исчезла как банковское предложение». Многие кредитные организации до сих пор делают ставку на ипотечное кредитование на вторичном рынке, хотя и рассматривают внедрение программ кредитования первичного рынка жилья в ближайшей перспективе. По мнению начальника финансово-экономического отдела инвестиционно-строительной компании «КубаньИнвест» Натальи Безнуско, программы кредитования покупки квартир в новостройках до сих пор ограничены во всех банках. Те же, что существуют, распространяются только на ограниченное количество объектов, которые уже построены и прошли госкомиссию либо находятся на высокой стадии готовности, часто равной 100%.

По оценке управляющего филиалом Абсолют Банка в Краснодаре Владимира Степанского, на покупку жилья на первичном рыке сейчас выдается только пятая часть ипотечных кредитов. В то же время председатель Правления КБ «Кубань Кредит» ООО Елена Простякова уверена, что кредиты для приобретения строящегося жилья сейчас пользуются повышенным спросом. «Ипотечные кредиты, выдаваемые на стадии строительства объекта, составляют большую часть нашего ипотечного портфеля», — комментирует Елена Простякова. По словам Натальи Безнуско («КубаньИнвест»), случаи оформления первичной ипотеки, когда компания застройщик работает по партнерскому соглашению с банковским учреждением в рамках действующей ипотечной программы, действительно получили широкое распространение, поскольку позволяют снизить банковские риски и обеспечивают застройщику непрерывный поток клиентов.

Некритичный уровень

Несмотря на то, что в 2009 году Краснодарский край вышел на первое место по объему выданных в ЮФО ипотечных кредитов, на самом деле этот год был непростым для рынка ИЖК. По сравнению с 2008 годом эксперты отмечают серьезное снижение объемов кредитования, связанное как с уменьшением уровня платежеспособности населения, так и с ужесточением условий выдачи кредитов. Объем сделок по ипотечным кредитам у различных банков сократился от двух до десяти раз. «По сравнению с предыдущим годом средневзвешенная процентная ставка по рублевым кредитам возросла с 13,1 до 14,4% годовых, по кредитам в иностранной валюте — с 10,6 до 13,4%, — приводит цифры Елена Простякова (Банк „Кубань Кредит“). — Сократились средневзвешенные сроки предоставления как рублевых ипотечных кредитов (с 18,5 до 16,7 года), так и кредитов в иностранной валюте (с 17,5 до 13,6 года). Более чем в пять раз возросла просроченная задолженность по ипотеке: если в конце 2008 года она составляла 95 миллионов рублей, то в конце 2009 года — 482 миллиона».

Однако большинство участников рынка не считают такой уровень задолженности критичным. «Просроченная задолженность существует сегодня у любого банка, — утверждает Дмитрий Вощенко (BSGV). — Но ее уровень находится в пределах, не мешающих работе банковской системы. К тому же величина задолженности стабильна, тенденция к ее росту прекратилась». Той же точки зрения придерживается управляющий Краснодарским филиалом ОАО «НББ» Александр Панарин: «Просроченная задолженность увеличилась, но не превышает критического уровня. Что касается мер, предпринимаемых банком для борьбы с неплательщиками, то они во многом зависят от причин невыполнения заемщиком условий по погашению кредита и уровня его заинтересованности в решении данной проблемы. Крайняя мера для банка — обращение взыскания на предмет залога через суд. Но даже после получения решения суда на взыскание суммы кредита через реализацию залога банк готов идти навстречу клиенту, не прибегая к исполнительному производству. Возобновление регулярного обслуживания задолженности или согласие заемщика на внесудебную реализацию значительно сокращают расходы обеих сторон».

По мнению начальника отдела ипотечного кредитования Банка «Первомайский» (ЗАО) Александра Сидорова, в борьбе с просроченной задолженностью огромную роль играет ежеквартальный мониторинг финансового состояния заемщиков. Также достаточно эффективна работа банков с клиентами по реструктуризации проблемной задолженности и во внесудебном порядке.

Вернуться обратно

Что касается общего объема ипотечных кредитов, выданных в Краснодарском крае в 2009 году, то он составил 3,9 миллиарда рублей. Таким образом улучшили жилищные условия более 20 тысяч жителей края. «Сегодня, когда приняты определенные меры со стороны государства, участники рынка ипотечного кредитования постепенно возвращаются в данный сегмент, пересматривают ставки и размер первоначального взноса в сторону снижения, смягчают условия и увеличивают максимальный срок кредитования», — комментирует Наталья Безнуско («КубаньИнвест»).

Примерно с середины 2009 года стали появляться новые программы, по которым можно привлечь кредит не только на покупку готовой квартиры, но и на этапе строительства. По словам первого заместителя генерального директора ОАО «Кубанское ипотечное агентство» Ирины Павленко, увеличилось не только предложение на рынке, но и спрос на ипотечные продукты. Поскольку внедрение новых программ предполагает развитие не только рынка ипотечного кредитования, но и строительного рынка, цены на объекты недвижимости стабилизировались, что, по мнению Ирины Павленко, повысило доступность жилья для тех категорий граждан, которые ранее не могли его приобрести. Уже к концу 2009 года наметился заметный рост объемов ипотечного кредитования во всех его сегментах.

Действительно, в начале 2010 года уровень процентных ставок по ипотечным кредитам заметно снизился. «Сегодня ипотеку в Краснодарском крае представляет 30 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 189 ипотечных программ для приобретения жилья в кредит как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости, — отмечает Наталья Безнуско («КубаньИнвест»). — Ставки по ипотеке в Краснодаре и Краснодарском крае находятся в диапазоне 8,5 ? 27,95% годовых по рублевым кредитам и 7,98 ? 17,00% годовых по валютным кредитам. В то же время объемы жилья, приобретаемого по ипотеке, по отношению к общему массиву проданной недвижимости остаются еще довольно небольшими и составляют около 4%.

В абсолютном выражении в Краснодарском крае выдается меньше кредитов, чем в других регионах страны. Наталья Безнуско этот факт объясняет достаточно высоким и постоянно растущим уровнем дохода жителей региона. К тому же жилье здесь часто приобретается не для улучшения жилищных условий, а для вложения средств. При этом люди, желающие приобрести недвижимость для использования ее «по назначению», все еще относятся к ипотеке с большой осторожностью и недоверием. Зачастую это связано с пока еще высоким уровнем ипотечных ставок.

В настоящее время средний размер ставок по ипотечным кредитам составляет от 12,5 до 14,5% годовых. Основные игроки вновь продлили срок кредитования до 25 лет и снизили сумму первоначального взноса до 20 — 30%. И хотя достичь уровня развития 2005?2007 годов пока не удалось, по мнению большинства экспертов, положительная динамика на рынке ИЖК присутствует. «Спрос, который наблюдается сейчас, позволяет сделать предположение о том, что рынок ИЖК восстанавливает свои позиции как инструмент решения жилищных проблем граждан, — считает Ирина Павленко („Кубанское ипотечное агентство“). — Определить уровень развития рынка ипотеки в крае как высокий, наверное, было бы неправильно. Однако, с учетом накопленного опыта, он быстро восстановится и перейдет на новый, более высокий, уровень развития».

Дело государственной важности

Дополнительным катализатором развития ипотеки в крае, по мнению Александра Панарина («НББ»), выступают краевые целевые программы, направленные на получение гражданами социальных выплат для внесения первоначального взноса при получении ипотечного кредита, а также для погашения части долга по ипотечному кредиту. Это существенным образом увеличивает возможности по оформлению ипотеки и сокращает расходы по имеющемуся ипотечному кредиту.

«Государство развивает рынок ипотечного кредитования, внедряя новые продукты посредством АИЖК, — отмечает Ирина Павленко („Кубанское ипотечное агентство“). — Так, с 2010 года начали свою работу программы стимулирования строительного рынка „Стимул“ и „Новостройка“. Эти программы позволят жителям края приобретать жилье на этапе строительства, что значительно удешевляет стоимость квадратного метра. И, наконец, в этом году произошло беспрецедентное за всю историю российской ипотеки снижение процентных ставок по стандартам АИЖК — от 9,55 до 12%».

Так или иначе, в ближайшее время представители кредитных организаций и девелоперы ожидают оживления спроса на рынке ипотечного кредитования. «Спрос на ипотеку есть, и он будет расти, — считает управляющий Краснодарским филиалом банка „Возрождение“ Ирина Чудинова. — Число сделок купли продажи жилья на рынке недвижимости возвращается на докризисный уровень». Между тем Александр Панарин («НББ») считает, что уровень спроса на ипотеку в настоящее время сдерживается несколькими факторами. Во-первых, отсутствием инвестиционного спроса, понятных сроков окупаемости и размеров доходов, связанных с вложениями в недвижимость на стагнирующем рынке. В результате квартиры покупают в основном «для себя», а это не самая большая целевая аудитория. Во-вторых, относительно высоким уровнем минимального размера первоначального взноса (аванса), обусловленным риском снижения залоговой стоимости жилья и, как следствие, большой вероятностью не возврата кредитных средств. В-третьих, нестабильностью и невысоким уровнем дохода основной массы населения на фоне ужесточения требований банков к источникам подтверждения доходов. И, наконец, отсутствием доступных предложений банков на первичном (строящемся) рынке жилья ввиду запредельно высоких финансовых рисков застройщиков и неубедительного залога имущественных прав. Однако Ирина Павленко («Кубанское ипотечное агентство») считает, что ужесточение условий ипотечного кредитования привело к некоторому оздоровлению ситуации на краевом рынке ИЖК. Наталья Безнуско («КубаньИнвест»), в свою очередь, уверена: рост активности покупателей в конце 2009 — начале 2010 года произошел за счет того, что сработал отложенный спрос. В дальнейшем он будет поддерживаться восстановлением рынка ипотечного жилищного кредитования и ростом доходов населения. Как только экономическая ситуация стабилизируется, по мнению Натальи Безнуско, можно будет ожидать нового витка роста жилищного строительства.

Тесная взаимосвязь

Связь между развитием рынка ИЖК и состоянием дел в строительной отрасли отмечают и другие участники рынка. «Большие объемы строительства, которые мы наблюдали в 2005?2008 годах, обусловлены, прежде всего, высоким уровнем развития ипотеки, — уверена Ирина Павленко („Кубанское ипотечное агентство“). — А когда банки перестали выдавать ипотечные кредиты, строительный рынок замер. Сейчас АИЖК совместно с Кубанским ипотечным агентством реализует на территории края программу „Стимул“. Ее внедрение позволит застройщикам возобновить строительство, а населению — вновь приобретать жилье в строящихся домах. Единственное условие — возводимое жилье должно быть отнесено к сегменту эконом класса».
Согласна с этим и Наталья Безнуско («КубаньИнвест»). По ее словам, как инструмент продаж ипотека заработает в том случае, когда механизм ипотечного кредитования станет активно применяться не только на рынке готового жилья, но и на рынке строящегося. Итоговая производительность застройщиков к концу года во многом будет зависеть от эффективности проводимых государством мер по стимулированию спроса на жилье в новостройках. Без доступных кредитов платежеспособный покупательский спрос на недвижимость упал, а застройщики, испытывающие дефицит ликвидности, перестают закупать строительные материалы. Соответственно, объемы продаж в других отраслях тоже существенно снижаются.

Большое количество объектов жилой недвижимости находится в стадии незавершенного строительства либо в ситуации, когда застройщик не имеет на руках всех разрешительных документов для ввода жилья в эксплуатацию. Это также является сдерживающим фактором в развитии рынка ипотечного кредитования новостроек. Что касается непосредственно рынка ИЖК, то, по мнению большинства экспертов, в ближайшее время он продолжит развиваться параллельно рынку жилой недвижимости. При этом многие участники рынка ипотечного кредитования ожидают, что в ближайшие годы он полностью восстановится. «Ипотечный рынок постепенно набирает обороты. В 2010 году вряд ли можно ожидать бума ипотечного кредитования: рост будет плавным, как и восстановление экономики. Но в целом у ипотечного рынка в России очень высокий потенциал развития», — считает Владимир Степанский (Абсолют Банк).

«Многие банки возобновили выделение ипотеки для приобретения квартир в строящихся домах, — комментирует Наталья Безнуско („КубаньИнвест“). — При этом для многих заемщиков ипотечные кредиты по-прежнему остаются недоступными. Должно пройти около года с момента восстановления доходов покупателей до того времени, когда вырастет спрос на ипотечные продукты». Учитывая же, что в целом в стране рынок ипотечного кредитования сократился более чем в пять раз, ожидать возврата к прежним объемам можно не раньше чем через два-три года.