8 800 555 25 18
ЗВОНОК ПО РОССИИ БЕСПЛАТНЫЙ
+7 861 2 777 888
ДЛЯ ЗВОНКОВ ИЗ-ЗА ГРАНИЦЫ

Почему о незаконных застройщиках власти вспоминают, когда их многоэтажки уже гордо реют над городом, а люди отдали компаниям последние сбережения? Заставит ли народная ипотека под шесть процентов годовых и остальные банки снизить ставки по жилищным кредитам? Зачем банки заставляют клиентов нести дополнительные издержки на страховки? Чего ждать нам в ближайшее время - финансового кризиса, обвала рынка недвижимости или подорожания квадратных метров?

В редакции «Комсомолки» прошел круглый стол, где мы пытались найти ответы на эти злободневные вопросы. Тема ипотеки не нова, но волнует почти каждую семью. Поэтому прописные истины оставим за бортом. В дискуссии приняли участие все игроки на рынке недвижимости. Надеемся, их замечания и советы вам пригодятся.

Элитарный клуб?

-Хотелось бы начать нашу встречу с информации, которую озвучил на прямой линии в нашей редакции вице-губернатор края Алексей Агафонов. Оказывается, только два процента кубанцев могут позволить себе взять обычную ипотеку. Вас не настораживают такие цифры, каким вы видите развитие ипотечного рынка?

Андрей Аксенов, департамент по финансовому и фондовому рынку:
«
Действительно, перед запуском программы «народная ипотека» были проведены аналитические исследования и независимые эксперты предоставили нам такие результаты. Лишь два процента кубанцев потенциально способны взять обычный ипотечный кредит и не понизить этим свой уровень жизни, еще какая-то часть населения тоже сможет оформить ипотеку, но окажется в ситуации выживания. Давайте с вами проверим на калькуляторе: в прошлом году в крае было выдано около 13 тысяч ипотечных кредитов, население края у нас приближается к пяти миллионам. двести тысячам человек - получается и вовсе меньше одного процента. И хотя людей, взявших ипотеку, больше, чем годом ранее в 2,2 раза и уровень ипотечного кредитования выше, чем в докризисном 2008 году, общая картина пока такая. Она обоснована и внешним экономическим фоном и, безусловно, доходами самого населения. Вот как раз поэтому и была запущена программа «народная ипотека», механизм государственной поддержки, чтобы помочь людям решить жилищный вопрос.

-А сами банки такая ситуация устраивает? Вы намерены как-то увеличить процент потенциальных заемщиков, может, сделать более лояльными проценты, условия? Вообще, народная ипотека заставит банки изменить свою политику, понизить ставки по ипотечным кредитам? Вроде как появился демпингующий конкурент...

Ольга Забабурина, банк «Возрождение»:
«Наш банк не ощутил начало программы народной ипотеки, хотя, признаться, мы ожидали в конце прошлого года отток клиентов, но этого не произошло. При обычном ипотечном кредите они получают собственную квартиру здесь и сейчас, а не через несколько лет, в течение которых постоянно выплачивают суммы из семейного бюджета.

В банке «Возрождение» первоначальный взнос по ипотеке составляет от 10 процентов, примерная сумма 150 - 200 тысяч рублей. Если постараться, такую сумму можно накопить, не рискуя собственными вложениями. Тогда зачем прибегать к народной ипотеке, когда можно оформить ипотечный кредит и уже завтра жить в собственной квартире?

Наш банк активно участвует в программах, реализуемых администрацией Краснодарского края. Одной из таких программ является «Жилище» на 2011-2015 годы». Мы работаем в условиях партнерских отношений с АИЖК, регулярно улучшая процедуру осуществления платежей заемщиков в адрес АИЖК, в том числе и по рефинансированным ипотечным кредитам. Мы делаем акцент на специальные условия для уже имеющих другие кредитные продукты банка. Проводим совместные акции с застройщиками. Недавно запущена акция «Приятная ипотека», в рамках которой приобрести квартиру можно со сниженной ставкой по кредиту - от 10 процентов годовых.

Достали дно

- Высокие ставки по кредитам и завышенные цены на квадратные метры аналитики объясняют всеобщим круговым недоверием между банками, строителями и заемщиками. Все поэтому страхуются и тем самым накручивают стоимость своих продуктов. Банк «Кубань Кредит», насколько я знаю, работает как раз от противного - среди клиентов банка и застройщики, и риелторы. Помогла ли такая схема удешевить для людей жилье в ипотеку?

Александр Пышной:
«Сначала поддержу коллег, что народная ипотека никак не влияет на наш сегмент покупателей. Наши клиенты хотят получить жилье немедленно и платить ежемесячно определенные суммы из семейного бюджета даже видя, за что. То есть уже проживая в купленных домах и квартирах. Пусть эта сумма и будет немногим больше, чем при накопительной ипотеке...

Что касается процентной ставки, партнерство с застройщиками нам дает определенные выгоды. Если брать тенденции на ипотечном рынке, есть два пути развития: игроки укрупняются, получая доступ к «длинным» деньгам государства или к внешнему рынку, либо, как мы, интегрируются с застройщиками. В настоящий момент по нашей ипотечной программе «Квартира-эконом», которая направлена на кредитование заемщиков на участие в долевом строительстве жилья и покупку новых квартир у застройщиков - партнеров банка, процентная ставка достаточно низкая и составляет - ставка рефинансирования + 2,5 процентных пункта, то есть от 10,5 процента. В ближайшее время ставки ниже не будут: мы должны учитывать привлекаемые деньги, фондирование - ставки по вкладам в банке до 9,5 процента. И если мы станем давать кредит под меньшие проценты, понесем убытки, поэтому ждать дальнейшего падения процента в ближайшее время не стоит. Все банки, так или иначе, смотрят друг на друга, вынуждены конкурировать, но ниже 10 -10,5 процента годовых по кредиту падения не ожидается.

-А не витает ли в воздухе новый финансовый кризис? Ведь как мыслим мы, простые обыватели: раз государство пробует вытащить у населения деньги (теперь под народную ипотеку), жди перемен...

-Недоверие людей можно понять и объяснить. Но я бы не связывал никоим образом народную ипотеку и мировые экономические тенденции. Эта программа рассчитана на определенное население, она вполне обоснована и призвана действительно помочь людям с не высокой заработной платой решить проблему с жильем.

Твоя история

-Если нельзя привлечь новых клиентов за счет снижения ставок, то, может быть, расширить линейку предлагаемых вариантов, чтобы человек, так или иначе, все равно получил какую-то выгоду? Или предъявлять к заемщикам не такие жесткие требования?

Елена Голод, «Промсвязьбанк»:
«В апреле прошлого года «Промсвязьбанк» запустил программу залоговых кредитов для тех, у кого уже есть собственная квартира и возникает необходимость в улучшении жилищных условий. Первый вариант - залоговый целевой кредит. У меня есть квартира, хочу еще - без первоначального взноса, квартиру в новостройке, дом, таунхаус… Второй - нецелевой, так называемый доверительный, на любые цели. Процентная ставка по этой программе ниже, чем при обычном потребительском кредите, а срок кредитования достигает 15 лет.

Я согласна с коллегами, что банк не благотворительный фонд. Ипотека - ответственная финансовая сделка, при которой каждый заемщик несет определенную нагрузку, ответственность и риски. Когда планируешь покупать квартиру с использованием ипотечного кредита, следует четко понимать то, что каждый месяц на протяжении 10-15 лет нужно будет выплачивать не менее десяти тысяч рублей. Также необходимо осознавать, что в жизни бывают разные непредвиденные ситуации, например, снижение уровня дохода, потеря работы. Нас просят быть более лояльным к заемщикам, не обращать внимания на плохую кредитную историю. Однако банк также несет риски и поэтому должен анализировать каждого клиента. Да, в 2008 году многие испортили свою кредитную историю. Естественно, мы каждое обращение рассматриваем индивидуально, ведь бывает всякое - «технические» просрочки, когда недоплата составляет всего несколько копеек. Бывают ситуации, когда клиент приходит и с честными глазами говорит, что никогда у него не было никаких долгов, а после проверки выясняется факт наличия нескольких непогашенных кредитов в стадии судебного разбирательства.

Ольга Вавилова, «REAL Краснодар»:
«К нам часто обращаются клиенты, которым банк отказал телефонным звонком из-за просрочки. Но ведь просрочки бывают разные. А банк не принял во внимание, что у клиента половина собственных средств и есть в собственности жилье.

...А банк найдется

- Но вы можете найти им подходящий вариант даже при плохой кредитной истории?

Ольга Вавилова:
«
Наша задача - сориентировать человека, на то и существует ипотечный брокер. Наша компания владеет информацией по большинству игроков на ипотечном рынке, а потому после первичной консультации мы видим, где человеку удобнее всего будет взять кредит. Есть банки, которые не рассматривают предпринимателей, другие, наоборот, встречают их «на ура». Понятно, что всем финансовым учреждениями совершенно не хочется иметь дело с теми, кто не хотел или не мог платить. Но опускать руки не стоит. Есть бланки , которые с закрытыми глазами дают ипотеку всем, но ставки, конечно, завышенные.

-Ипотечный брокер, это действительно очень удобно - экономится время, а также нервы, избавляешь себя от стресса получить отказ, просто не верно выбрав банк. А сколько стоят такие услуги?

- От семи до десяти тысяч рублей - в зависимости от пакета документов, который необходимо обработать. Мы ушли от процента по сделке, потому что на самом деле работа брокера не зависит от суммы выданного кредита. Иногда клиенту просто требуется заполнить анкету, тогда мы напрямую направляем его в банк, брать деньги за одну справку считаем не этичным.

- Какие квартиры сегодня приобретают чаще - в новостройках или на вторичном рынке?

- Принимая решение о приобретении жилья современные покупатели чаще отдают предпочтение новому. Это не только новые стены, современные коммуникации, благоустроенные дворы, но и отсутствие «истории», а значит, части рисков, связанных с прошлыми собственниками. Да и рынок нового жилья сегодня крайне перспективен и объемен.

Риски «сплавить» на юристов

- Много на рынке Кубани попадается «нехороших» квартир?

Александр Панасюк, «Юридическое Бюро Е.Романовой»:
«Достаточно. В основном, это частные застройщики, которые самовольно начинают строительство или частный жилой дом превращают в многоквартирный дом, рассчитывая в дальнейшем узаконить объект строительства через суд. В такой ситуации, конечно, существуют риски для покупателей. Во-первых, такие застройщики лишены законом прав на официальное принятие денежных средств от покупателей до момента завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Используемые ими схемы и способы привлечения денежных средств не дают полной гарантии исполнения застройщиками своих обязательств, а также целевого использования привлеченных средств на строительство и возврата денег покупателю в случае расторжения договора. Во-вторых, так называемые «частные» застройщики, начиная строительство многоквартирных домов, могут не иметь технических условий на подключение дома к коммунальным сетям, что в дальнейшем создаст массу проблем для жильцов.

Также следует учитывать, что строительство нередко производится на земельных участках, не предназначенных для многоквартирного строительства, и с нарушением градостроительных норм. Но даже если жилье готово, а владелец имеет на руках судебное решение в свою пользу, риски не заканчиваются. Легко можно предположить, что в судебном заседании, возможно, не привлекались заинтересованные лица - органы архитектуры городской администрации, что дает этим органам право на дальнейшее обжалование решений судов. Такие квартиры мы не рекомендуем покупать, даже несмотря на их привлекательную цену. Есть мошенники и на вторичном рынке, но, как правило, при столкновении с юристами, они уже не пытаются продолжить сделку по продаже. Их «клиенты» - одинокие, доверчивые люди, часто пенсионеры, которые действуют на свой страх и риск, не привлекая к сделке юристов.

- Я правильно понимаю, что заключая договор с юристами, например, с вашей компанией, покупатель квартиры дальше может спать спокойно? Вы сопровождаете эту сделку до конца, и в случае накладок вся ответственность, издержки ложатся на вас?

-Да, мы несем юридическую ответственность за свою работу. Заключив договор, сотрудники бюро проверяют квартиру, проводят юридическую экспертизу документов. Если в дальнейшем вскроется наше упущение - возместим убытки, возникшие в следствие некачественного оказания услуг. К счастью, таких прецедентов не было.

- На сколько мне, как клиенту, придется раскошелиться за это спокойствие?

Тарас Маньшин:
«Мы ушли от процента по сделке: не важно, пять миллионов стоит квартира или миллион, цена формируется фиксировано, а подход к работе одинаково ответственный. Алгоритмы работы и оказания услуг, выстроены таким образом, чтобы максимально снизить риски для клиента и получить только достоверную информацию по проверяемому объекту. Как и говорилось, цены у нас фиксированные - например, проверка юридической чистоты квартиры стоит 3500 рублей .

- Обращаются ли к вам клиенты с просьбой помочь решить проблемы с банками, когда те пытаются подать в суд за неуплату кредита? Или отбиться от коллекторских структур?

Александр Панасюк:
«Любой добросовестный заемщик может договориться с банками, и мы можем в этом помочь, а если у клиента действительно множество непогашенных кредитов и судебных процессов по ним - договариваться с банком уже поздно. Людям всегда дешевле и проще договориться напрямую с банками о своих долгах. Банкам же невыгодно додавить клиента, им нужны не их залоговые квартиры, а живые деньги. И каждую ситуацию они наверняка смогут рассмотреть в индивидуальном порядке, помочь человеку выйти из непростой финансовой ситуации.

Что касается коллекторов, то единственные законные, профессиональные взыскатели долгов - это судебные приставы. А методы так называемых частных коллекторских агентств не могут быть связаны с реальными действиями по взысканию и ограничиваются банальным давлением на должника.

- Есть ли моменты в процессе сделки по ипотеке, на которое вы советуете обратить особое внимание?

-Хочу предупредить людей, которые идут поручителями по кредитам. Не все в полной мере осознают степень своей ответственности. Фактически это тот же кредит, только отложенный на определенное время. Если заемщик перестанет платить по кредиту, делать это придется поручителю. И тогда попробуй докажи, что стал жертвой мошенника, что доверял человеку.

Черная дыра за зеленым забором

- Кстати, к вопросу о доверии. Сейчас опять пошла волна борьбы с незаконными застройщиками, в том числе разразился скандал вокруг трех крупных компаний, которые вели масштабную рекламную кампанию. Как у любого человека, у меня рождается логичный вопрос: если все это было нелегитимно, куда смотрели раньше контролирующие инстанции? Почему вопросы возникли, когда высотки возведены, а люди купили квартиры или вложили средства в долевое строительство? Почему не запретили тотальную рекламу, да еще и с использованием логотипа крупного банка?

Светлана Ельшина, Управление по надзору в области долевого строительства: «Существуют определенные правила привлечения средств населения для строительства многоквартирного жилья. Мы стараемся их донести до всех, на нашем сайте пошагово расписано, что должен сделать гражданин, чтобы не попасть в неприятную ситуацию. Вывешены «черные» списки компаний, ведущих строительство незаконно. Можно позвонить нам по горячей линии и получить консультацию специалистов. Да, мы понимаем, что вопросы людей, которые вы озвучили, закономерны. Контролирующие инстанции стараются бороться с самостроями, но это как эпидемия. Очень хочется обратиться к людям: ну будьте же вы сами хоть чуточку бдительнее! Накопили свои кровные деньги, прежде чем их отдать - проверьте, все ли у компании законно. Ну не могут быть у честных индивидуальных застройщиков цены в 3-4 раза ниже, чем у крупных компаний!

Можно дать яркую рекламу, собрать деньги с 25-50 граждан - и все, мошенники уже в плюсе. Не несите вы деньги «за зеленый заборчик», где строится непонятно что. Да, по суду можно узаконить самострой, но проблемы у покупателей вряд ли закончатся. Обычно такие объекты остаются не обеспеченными коммуникациями: водо- и теплоснабжение, электричество, дороги становятся проблемой участников долевого строительства. Не будет рядом детского сада, школы, как при комплексной застройке.

Ольга Вавилова, «REAL Краснодар»:
«Взять и отнести деньги за зеленый забор - это, конечно, страшно и глупо. Но людей можно понять - они хотят купить жилье за те деньги, которые сумели собрать. Единственный совет: смогли накопить такую сумму, не потеряйте ее:, не стоит экономить на услугах риелтора и юриста . Необходимо помнить, что массированная реклама не всегда имеет под собой юридические гарантии. Правильнее и безопаснее прислушиваться к мнению специалистов. При покупке жилья нужен не поверхностный, а обдуманный подход к выбору риелтора и юриста. Наша компания проводит правовой анализ документов, а риелторы продают на рынке недвижимости только проверенные объекты. У нас заключены договоры с частными застройщиками, у которых и документы в порядке, и цена на квартиры привлекательная!

Андрей Киреев, (ЖСК «Медовый»):
«
Мы как застройщики, которые осуществляют свою деятельность законно, проводим, в том числе, и разъяснительную работу с покупателями, предоставляя им возможность ознакомиться с полным пакетом документов на наше строительство, указывая на ключевые моменты, на которые необходимо в первую очередь обращать внимание при проведении такого анализа разрешительной документации у любого застройщика. В сложившейся ситуации с самостроями в Краснодаре нам самим выгодно то, что клиент обладает правовой грамотностью. Потенциально такой клиент - наш.

Весовые категории

- Сегодня на нашей встрече есть представители застройщиков - индивидуальных предпринимателей. Действительно, более низкие цены обоснованы тем, что вы экономите на каких-то этапах оформления документации? Или в чем тогда секрет?

Леонид Стукалов, ЖК «Медовый»:
«Подготовка строительства занимает продолжительное время. Те, кто занимается самостроем, идут по пути сокращения этих сроков и расходов. У нас же большой проект, малоэтажная застройка, подведены все сети. Объект спокойно сдается в эксплуатацию. Мы прошли все необходимые законом процедуры, нас проверяли правоохранительные структуры и признали все законным, но все равно стоимость квадратного метра ниже рыночной - 29 тысяч рублей. И нам это выгодно. Объяснений два: мы изначально ориентируемся на жилье эконом-класса. А еще территориально, строясь в районе Витаминкомбината, относимся к Динскому району, поэтому земля дешевле. Фактически же комплекс расположен в пригороде Краснодара - не дальше, чем многие новостройки.

Практически все банки одобряют наши объекты по ипотечным сделкам.

- Как вы вышли на рынок при такой волне негатива к частным застройщикам?

- Первое, что мы сделали - аккредитовались в «Аяксе». Прошли строгую проверку, строительную постэкспертизку. Для начала этого оказалось достаточно. Потом люди увидели, что к домам подведены все коммуникации, живут новоселы и всем довольны. Поток клиентов увеличился.

- Какой процент жилья продается в ипотеку, и кто ваши основные клиенты - краснодарцы, край, северяне?

Андрей Киреев:
«
Практически 70 процентов у нас продается по ипотеке и различным сертификатам и субсидиям. Среди покупателей примерно половина краснодарцев, в остальном это жители других регионов страны. Много молодых семей, для которых жилье эконом-класса - приемлемый вариант. Некоторые покупатели объясняют выбор тем, что наши новостройки расположены вблизи города, и в то же время в пригороде меньше шума, суеты, автомобильных пробок.»

-А какой процент в ипотеку продается у крупных застройщиков, помня о их ценах на квадратные метры?

Елена Ахрамеева, компания ЮРСК:
«В настоящее время в нашей компании за счет ипотеки продается не более двадцати процентов квартир.»

-Так стоит ли вам ориентироваться на ипотеку, может, продвигать другие формы сделок?

- Обязательно стоит. За ипотечным кредитованием - ближайшее будущее. Денег, чтобы покупать квартиры без кредитов, у большинства населения резко не прибавится, а квартирный вопрос все равно продолжает стоять перед каждой семьей - появляются новые поколения, требуются улучшения жилищных условий. Поэтому наша компания делает ставку, в том числе, и на ипотеку. Единственное, хотелось бы, чтобы некоторые банки пересмотрели объем требований к застройщику при заключении партнерства. А то иногда создается впечатление, что банки запрашивают такое количество показателей не для сотрудничества со строительной организации, а для ее кредитования.

- Жилье будет дорожать или продержится на этом уровне?

- Мы предполагаем, что стоимость квадратного метра жилья будет иметь небольшую тенденцию к повышению. Причин несколько: повышение спроса на наше жилье, в том числе и за счет жителей других регионов. Растут цены на энергоресурсы, материалы, на рабочую силу. Таким образом, растет себестоимость квадратного метра жилья. И потом возрастают затраты на инфраструктуру, сама земля в зависимости от расположения застройки может оказаться более дорогой.

Без страховки страшно

- На, казалось бы, и так немалую сумму выплат по ипотечному кредиту банк «навешивает» расходы на страхование, предлагая клиенту выбор: или он страхуется по нескольким пунктам, или ставка по кредиту будет повышена на 1-2 процента. Что мы приобретаем, платя за страховку?

Павел Беспалов, РОСГОССТРАХ:
«Вы приобретаете финансовую защиту от рисков, которые угрожают имуществу, являющемуся предметом залога. По закону заемщик кредита обязан застраховать приобретаемое имущество от возможной утраты или повреждения. Но есть и другие риски, страховать которые при ипотеке не менее (а может, и более) важно. Например, как показывает практика, наиболее частой причиной выплат при страховании ипотеки является ущерб жизни и здоровью заемщика, нередки и случаи утраты права собственности.

Экономически гораздо выгоднее заключить договор со страховой компанией, чем повысить процент по кредиту. Кроме того, отказываясь от страхования и увеличивая ставку по кредиту, вы все равно выкладываете свои кровные, но страховой защиты при этом не получаете. Повышение ставки по кредиту не защитит вас, например, от потери трудоспособности, а страховой полис - защитит.»
 

- На Западе очень модный пункт - страховаться от ущерба соседям. А у нас эта услуга пользуется спросом? Ведь вместе с новым жильем мы приобретаем и соседей в комплекте.

Виктория Гладкая, Росгосстрах:
«Пользуется, но не настолько широко, как хотелось бы. Мы настоятельно рекомендуем этот пункт. Тем более в новостройках, где предстоит делать ремонт. Ведь проще оплатить страховку, чем в случае залива, произошедшего по вашей вине, возмещать ущерб всем соседям снизу.»

-И во сколько мне обойдется удовольствие перестать беспокоиться о соседях?

- Три-пять тысяч рублей за год. За эти деньги вы будете застрахованы на сумму в 300 - 500 тысяч. Как правило, этих средств достаточно для покрытия ущерба.

- Часто ли наступают страховые случаи, связанные с недвижимостью, и сложно ли получить страховые выплаты?

- За последние два года РОСГОССТРАХ произвел более 600 выплат в рамках договоров ипотечного страхования на общую сумму порядка 450 миллионов рублей (данные по России), 85 процентов из них - в связи с утратой здоровья, на втором месте - повреждение залогового имущества. Последний пример был в Адыгее, где компания РОСГОССТРАХ погасила за заемщика кредит перед банком в размере 14 миллионов рублей.

Спрос все равно свое возьмет

Андрей Аксенов:
«
При заключении ипотечного договора человек, как правило, не думает на годы вперед, он рад тому, что свершилась сделка. Но ведь стоит помнить, что могут возникнуть ЧП, стихийные бедствия, какие, например, в прошлом году коснулись жителей Апшеронского района, Туапсе, Сочи... И когда одномоментно человек остается без жилья, без перспектив и с огромным долгом - это страшно. Поэтому страховка - это не какая-то финансовая «нагрузка», придуманная банками, а очень удобный механизм подстелить себе соломку на случай всевозможных катаклизмов и неприятностей.

- Каким вы видите перспективы ипотечного рынка? Он также останется местом для избранных, то есть малой толики кубанцев?

- Постепенно люди привыкнут к инструментам финансового рынка - страховкам, ипотеке, кредитам. И станут более активно ими пользоваться, подыскивать приемлемые варианты. Но, как я уже говорил, многое в развитие ипотечного рынка зависит не только от настроения самих людей и даже их доходов, но и от внешнеэкономического фактора. В настоящий момент банкиры не понимают, по какому пути пойдет развитие мирового финансового рынка, не могут планировать свои источники фондирования, вынуждены страховаться. Поэтому средние и маленькие банки стараются уйти от долгосрочных ипотечных кредитов, работают на более коротких и ликвидных инструментах.

Мне кажется, накопительная ипотека сегодня - самый лучший шаг, который могло сделать государство. В перспективе мы планируем расширение состава участников программы за счет ряда крупных финансовоустойчивых банков. Пока условия внешнего фона нормальные, положительная динамика ипотечного кредитования прослеживается. Да, сейчас в ипотеку вовлечена небольшая часть населения, но, думаю, он рано или поздно будет перекрыт приемлемыми предложениями, так как спрос со стороны населения присутствует постоянно.


Источник:  Комсомольская правда

Дата публикации: 2 Апреля 2012